Emlak piyasasında yaşanan kriz mesken sahipleri ve kiracılar ortasındaki uyuşmazlıkların mahkemelere taşınmasına neden oluyor. Avukatlara nazaran kira tespit ve kiracı tahliye davalarında daha evvel yaşanmayan bir yoğunluk var.
Davaların açılmasında en temel neden ise konut sahiplerinin kiracılara yasal oranın üzerinde artırım yapmak istemesi. Yasal olarak konut sahipleri kiracılara her yıl kontrat sonunda 12 aylık tüketici enflasyonu ortalaması kadar artırım yapabiliyor. Bu oranın üzerinde artırım talep eden konut sahipleri kiracısına bunu kabul ettiremeyince mahkemenin yolunu tutuyor. Lakin yasa gereği konut sahibinin kira tespit davası açabilmesi için kiracı ile yapılan kontratında 5’inci yıla ulaşılması gerekiyor.
DW Türkçe’ye konuşan Avukat Hikmet Güngör, birtakım konut sahiplerinin kiracılardan inanılmaz taleplerde bulunduğunu belirtiyor. “Bazı mesken sahipleri 10 bin liralık kirayı 30 bin liraya çıkarmak istiyor” diyen Güngör, “Evet burada mal sahiplerinin de oluşan ekonomik ortamda ziyanları olabilir. Alınan kira gelinen noktada etrafındaki misal mülklere nazaran çok az kalmış olabilir. Lakin taleplerin de makul olması gerekir” tabirlerini kullanıyor.
DW Türkçe’ye değerlendirmelerde bulunan Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Ali Güvenç Kiraz da yüzde 400’lük artış talep eden mesken sahiplerinin bulunduğunu lakin bu talebin yasal bir karşılığı olmadığını söylüyor. Son 1 yılda konut sahibi ile kiracı münasebetlerinde önemli bir bozulma olduğunun altını çizen Kiraz, bu durumun mahkemeler üzerinde önemli bir yoğunluğa neden olduğunu vurguluyor.
Gelinen noktada Sulh Hukuk Mahkemesi yargıçlarının önündeki 10 evraktan 3’ünü kira tespit davalarının oluşturduğunu anlatan Kiraz, “Mahkemelerin bu bahisteki belge yükü giderek artıyor. Ben bir avukat olarak kendi takip ettiğim evraklara, etrafımızdaki insanların işlerine baktığımda kısa mühlet önceye nazaran en az yüzde 30’luk bir artış olduğunu tabir edebilirim” diyor.
Kira tespit davaları ne kadar sürüyor?
Hukukçular açılan davalardaki artışlara dikkat çekerken altı çizilen öbür bir nokta ise bu davalardan çıkan sonuçlar. Çünkü mesken sahipleri yükselen enflasyon, süratle kıymetlenen mülk kıymeti ve kendi gelir kaybını düşünerek kira tespit davası açmayı tercih ediyor. Lakin hukukçulara nazaran bu davalardan süratli sonuç beklemek yersiz.
Avukat Hikmet Güngör, kira tespit ve kiracı tahliye davalarının 3-4 yıla yayıldığını söylüyor. Takip ettiği bir belgeden örnek veren Güngör, 2019’da açılan bir davanın hala sonuçlanmadığını anlatıyor. Kira tespit ve kira uyarlama davalarında önemli bir artış yaşandığını kaydeden Güngör, “Ama maalesef bunlar çok uzun sürüyor. 4 yıldan bahsediyoruz. İstinaf ve Yargıtay süreçleri var. Bu yüzden kısa müddette sonuç beklemek yanlış olur” formunda konuşuyor.
Güngör, yeni açılan öbür bir kira tespit davası için birinci duruşmanın tam 7 ay sonraya verildiğini, ikinci duruşmanın davanın açıldıktan tahminen bir yıl sonra görüleceğini ve sürecin eksper raporları ve itirazlarla yıllara yayılacağını lisana getiriyor.
Mahkemeler kira tespit davalarında kimi haklı buluyor?
Son devirlerde bu davalarda bir artış olsa da bu hususun yeni bir problem olmadığına değinen Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Ali Güvenç Kiraz, lakin bu bahiste daha evvel yaşanmayan bir duruma şahit olunduğunu anlatıyor.
Kiraz, bu mevzuda yargıçların iki tarafında hakkını gözettiğini söyleyerek süreci şöyle anlatıyor: “Bu kadar enflasyonist bir ortamda istikrarlar de çok değişti. Yargıçlar de hakkaniyeti gözetmek zorunda. Mal sahibini de kiracıyı da müdafaaları gerekiyor. İstikrarlı bir karar vermek zorundalar. Birinci olarak bölgedeki emsallere bakıyorlar. Burada hem yüksek hem düşük emsallere bakacaklar. Daha sonrasında bunun üzerine bir hakkaniyet indirimi de uygulanıyor. Fakat hiçbir vakit konut sahibinin istediği oranlara karar verilmiyor. Yani siz konut sahibi olarak yüzde 400’lük bir artış istersiniz fakat hâkim bu türlü bir artışı kabul etmez. Zati o denli bir artış da yok. Enflasyondan da çok uzak bir artış talebi.”
Talep ne olursa olsun yargıçların bölgedeki kiralara baktığını ve kiracı lehine bir hakkaniyet indirimi uyguladığını aktaran Hikmet Güngör de bu noktada mahkemelerin tıkanmaya başladığını ve Adalet Bakanlığı’nın bunu arabuluculuk yolu ile çözmeye çalışacağını tabir ediyor.
Kira uyuşmazlığı için arabulucuk kaidesi
Uzayan süreçlerde hem konut sahibinin hem de kiracının mağdur olduğunu belirten Ali Güvenç Kiraz, “Bu noktada mülk sahibinin ve kiracıların 5’inci yıldan sonra mahkemeye gitmeleri hem vakit hem de para kaybı olabiliyor. Tıpkı vakitte mahkemelerde önemli bir evrak yükü oluşturuyor. Adalet Bakanlığı’nın bu noktada arabuluculuk kaidesi getirmesi hem belge yükünü azaltacak hem de uyuşmazlıkların değerli bir kısmının mahkemeye gidilmeden çözülmesi sağlanacak. Kira tespit davalarında değerli bir azalma göreceğiz fakat kira tahliye davalarında arabuluculuk yolu pek tesirli olmayabilir zira kiracı o mülkten çıkmak istemiyor mesken sahibi ise mevcut kiracıyı çıkartıp daha yüksek bir bedelle yeni kiracı getirmek istiyor” diyor.
Hikmet Güngör, son devirlerde kiralarını tahsil edemeyen mesken sahiplerinin sayısının arttığını da paylaşıyor.
Emre Eser
